תמ"א 38 – הלכה למעשה

m4

בשנים האחרונות ודאי הייתם ערים למושג התחדשות עירונית שתפס תאוצה מאז יישום תוכנית התמ"א 38 בארץ.

התחדשות עירונית היא תהליך של שיקום המרקם הבנוי הקיים ושיפורו באמצעות מגוון רחב של כלים, תוך התייחסות הן למצב הפיזי של המבנים והן למצב החברתי של התושבים. ההתחדשות העירונית מתבטאת במספר כלים שהמרכזי והנפוץ מיבינהם הינו התמ"א 38.
תמ"א 38, ובשמה המלא – "תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה", הנה תכנית שנועדה בבסיסה לאפשר חיזוק מבנים קיימים, שלהם ניתן היתר בניה לפני שנת 1980, שאינם עומדים בדרישות התקן לעמידות מבנים ברעידת אדמה.
דיירים שגיבשו הסכמה לביצוע תוכנית זו עומדים בפני שתי אפשרויות – תמ"א 38/1, שעניינו חיזוק הבניין הקיים והוספת עד שתי קומות וחצי או תמ"א 38/2, שעניינו הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש בתוספת קומות.

במידה ובחרתם לקדם תוכנית מסוג תמ"א 38/1 והתקשרתם עם יזם לביצוע הפרויקט, להלן הסבר על תהליך הפרויקט – הלכה למעשה:

  1. לאחר התקשרות בין היזם לבעלי המקרקעין, היזם נדרש לבדוק מספר דברים (שעלינו לשים לב שהינם מצוינים בהסכם) כתנאים מתלים שבלעדיהם לא ישתכלל החוזה ולא יכנס לתוקפו.
  • עליו לקבל היתר בניה ע"י מוסדות התכנון
  • קבלת הסכמת רמ"י במידה ומדובר בחכירה
  • קבלת אישור עקרוני מרשויות המס
  • בדיקת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט
  • הבטחת זכויות בעלי המקרקעין ע"י מתן ערבויות בנקאיות וביטוח.
  1. במידה והתקייימו כל התנאים המתלים הנ"ל נרשמת הערת אזהרה לטובת היזם על החלק ברכוש המשותף של הבניין. יודגש כי הערת האזהרה לא נרשמת על הדירות אלא על הרכוש המשותף שצמוד אליהם.

מדוע נרשמת ההערה על הרכוש המשותף?

  • על מנת לאפשר לבעלי הדירות לעשות כל עסקה בנכס (מכר, העברה ללא תמורה, ירושה וכד').
  • רוכש דירה פוטנציאלי שבודק את נסח הטאבו של הדירה אותה מעוניין לרכוש, צריך לראות שיש הערה ברכוש המשותף הצמוד לדירה כדי לדעת שבבניין מתבצע פרויקט תמ"א 38.
  • היזם מעוניין להבטיח את כל זכויות הבנייה במקרקעין שנוגעות גם לרכוש המשותף, כגון לובי ו/או בניית חניות.
  • להבטיח את זכויות היזם במקרקעין כך שבעלי המקרקעין לא יתקשרו עם יזם נוסף.
  1. לאחר רישום הערת האזהרה על הרכוש המשותף הצמוד לדירות בבניין, יש ליצור חלקת משנה חדשה, בדר"כ לוקחים חדר משותף בבניין (חצי חדר אשפה, מחסן , חדר הסקה), שתרשם על שם כל בעלי המקרקעין עם הערת אזהרה לטובת היזם. ליחידה הזאת מצמידים את הגג עם כל זכויות הבנייה בבניין.
    יש לציין שהערת האזהרה (מסעיף 2) שנרשמה לטובת היזם על החלק ברכוש המשותף של הבניין עומדת בעינה וזאת לצורך בניית חניות, הרחבת הלובי, מעלית וכו' ע"י היזם בהמשך.
  2. היזם מתחיל את עבודת הבניה ובמקביל מתחיל לשווק את הדירות החדשות למכירה.
  • מימון הפרויקט – ליזם קיימת אפשרות לבחור בין שימוש בליווי בנקאי למימון הפרויקט או להשתמש בהונו העצמי. היה והיזם התקשר בליווי בנקאי לצורך מימון הפרויקט רושמים הערת משכנתא לטובת הבנק על חלקת המשנה החדשה.
    חשוב לציין כי על כל מסמכי המשכנתא גם בעלי הדירות חתומים היות ומדובר ברישום זכות במקרקעין המחייבת את חתימת בעלי המקרקעין.
    בשביל לרשום את המשכנתא נדרש למחוק את הערת האזהרה הרשומה לטובת היזם על חלקת המשנה החדשה, לרשום את המשכנתא ורק אז לרשום שוב את הערת האזהרה לטובת היזם. פעולה זו נעשית בכדי שמשכנתאת הבנק תהיה רשומה קודם.
  1. מכירת הדירות החדשות
  • בעת רכישת דירה חדשה, כאשר ליזם יש ליווי בנקאי, רוכשי הדירה מקבלים ערבות בנקאית לפי חוק המכר דירות – הבטחת השקעות של רוכשי דירות.
    על כל תשלום מסכום התמורה רוכש הדירה יקבל ערבות בנקאית עבור הסכום אותו שילם.
  • יזם יכול להחליף את הערובה אותה סיפק לרוכש (ערבות בנקאית או ביטוח) בערובה אחרת (הערת אזהרה, רישום בעלות או משתכנתא) רק אם הסתיימה בניית הדירה ונמסרה החזקה לרוכש.
  • בעת רכישת הדירה על הבנק המלווה להמציא "מכתב החרגה מותנה" לרוכש הדירה, לפיו אם הרוכש ישלם את מלוא התמורה, תסתיים בניית הדירה ותמסר לו החזקה בדירה הבנק יתן את הסכמתו להחרגת (הסרת) הדירה שנמכרה מהמשכנתא הרשומה על זכויות היזם.
  • את התמורה יש לשלם לפי קצב התקדמות בניית הבניין (בשלבים מסודרים).
  • הקדמת תשלומים:
    • רוכש שנרשמה לטובתו הערת אזהרה לא יכול להקדים תשלומים ליזם וישלם לו אך ורק לפי קצב התקדמות הבניה.
    • על אף האמור לעיל, רוכש שניתנה לו ערבות בנקאית מהבנק המלווה יוכל להקדים תשלומים ולשלם שלא על פי קצב התקדמות הבניה, וזאת מהסיבה כי הכסף נכנס לחשבון הפרויקט שבפיקוח הבנק, והבנק ממשיך לשלם ליזם לפי קצב התקדמות הבניה, ולכן אין סכנה שהרוכש יפסיד את כספו.
  • עם השלמת בניית הדירה ומסירת החזקה לרוכש, הבנק ימציא לרוכש מכתב החרגה סופי.
  1. כאשר היזם מסיים את עבודת הבניה מתבצעות מספר פעולות:
  • המשכנתא שנרשמה לטובת הבנק נמחקת
  • מסירת הרכוש המשותף חזרה לידי בעלי המקרקעין
  • סיום העבודות בדירות הקיימות (ממ"ד, מרפסת וכד')
  • מסירת הדירות החדשות לרוכשים החדשים
  • החזרת הערבויות הבנקאיות מהרוכשים לבנק והחלפת הבטוחה ברישום הערת אזהרה.
  1. מעבירים בעלות בחלקת המשנה החדשה מבעלי המקרקעין ליזם, ומשאירים את הערות האזהרה שנרשמו לטובת רוכשי הדירות החדשות והבנקים שלהם (במידה ולקחו משכנתא לצורך רכישת הדירה).
  2. מחיקת חלקת המשנה החדשה ויצירת חלקות משנה חדשות בהתאם לדירות שנבנו ותיקון רישומי הדירות הקיימות. את חלקות המשנה החדשות רושמים על שם היזם עם הערת אזהרה על שם כל רוכש בדירה אותה רכש וכן הערת אזהרה לבנק של הרוכש (אם הרוכש לקח משכנתא לצורך רכישת הדירה לבנק נרשמת הערת אזהרה, ולא משכנתא, עם התחייבות של היזם לרשום משכנתא בעת רישום הדירות החדשות).

חשוב לציין כי אין חובה לבצע  את שלב זה וניתן לרשום את חלקות המשנה החדשות ישירות על שם הרוכשים, אך רצוי מאוד לבצעו, וזאת מהסיבה כי כל רוכש ממציא את המסמכים הנדרשים לצורך רישום הבעלות בקצב אחר והדבר עלול לעכב משמעותית את תיקון רישום הבית המשותף.

  1. השלב האחרון לסיום הפרויקט הינו העברת הבעלות על הדירות החדשות על שם הרוכשים (מתבצע כמו עסקת מכר יד שניה רגילה).

 

משרדנו מתמחה בליווי דיירים בכל הליכי ההתחדשות העירונית ותמ"א 38 החל משלב בחירת היזם דרך עריכת ההסכם, חתימתו ופיקוח אחר ביצועו ועד לסיום הפרוייקט ורישום בטאבו.

לתיאום פגישת ייעוץ : 03-6017171

סרוסי – נחמיאס, משרד עורכי דין.

 

(!)האמור במאמר אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות המשתמש בלבד. בכל מקרה, השימוש באמור במאמר זה אינו יוצר יחסי עו"ד לקוח בדרך כלשהי, בין משרד עו"ד סרוסי -נחמיאס ובין המשתמש.

(*)מאמרים נוספים

יצירת קשר עם משרדנו

שלחו פרטים בטופס יצירת הקשר או התקשרו עכשיו 03-6017171