רישום דירה בטאבו

החלטתם לקנות דירה? מזל טוב!rustic-945421_960_720

רישום נכס בטאבו הינה פעולה הכרחית לצורך השלמת רכישה או מכירה של דירה. הדבר קובע כי אנו הבעלים החוקיים של הנכס ומונע בעיות וסיבוכים בעתיד.

אז לאחר שבחרת נכס, ניהלת משא ומתן וחתמת על חוזה מכר דירה יד שניה הגיע השלב של רישום הנכס על שמך בטאבו.

ה"טאבו" הינו אגף הרישום והסדר המקרקעין והינו הגוף שאחראי על ניהול מרשם המקרקעין במדינת ישראל.

מרשם המקרקעין הוא המערכת בה מתועדות הזכויות (כגון בעלות, חכירה, משכנתא וכד') והפעולות המשפטיות (כגון: הערת אזהרה, זכות קדימה לטובת אדם מסוים, ועוד) הנוגעות לזהות בעלי הזכויות הקנייניות במקרקעין מסוימים.

רישום הזכויות במקרקעין בישראל נערך באחד משלושה פנקסים:

  1. פנקס הזכויות (למקרקעין שעברו תהליך הסדר)
  2. פנקס הבתים המשותפים (מקרקעין מוסדרים או שאינם מוסדרים ובהם נרשם בית משותף)
  3. פנקס השטרות (מקרקעין שאינם עברו תהליך הסדר)‏

מרבית שטח המקרקעין בישראל רשום בפנקס הזכויות ועל כן נתמקד בו.

הרישום של המקרקעין מתבצע עפ"י גוש וחלקה כאשר הגוש הוא השטח הכולל של מתחם מסוים אשר מחולק לחלקות (כאשר החלקה היא בעצם הבניין/השטח הספציפי אליו אנחנו מכוונים).

על כל חלקה רשומה זכות קניינית של בעלות (כאשר אם על מקרקעין מסוימים לא רשום אף אדם כבעליו אז הם נרשמים על בעלות המדינה). כלומר, לכל חלקה יש בעלים וייתכן (אך לא חייב) ויהיו זכויות קנייניות נוספות. חוק המקרקעין מגדיר חמש זכויות במקרקעין והן: בעלות (לרבות חכירה), שכירות, משכנתא, זיקת הנאה וזכות קדימה. מעבר לזכויות קנייניות אלו ישנם גם רישומים של הערות שונות הבאות לסמן משהו לגבי מקרקעין מסוימים או לבצע חסימה על פעולות מסוימות בנכס (נפרט בהמשך).

אז מדוע כדאי לבצע את הרישום?

מקרקעין הם נכס יקר ולרוב רכישת מקרקעין היא העסקה הגדולה ביותר שנבצע במהלך חיינו ולכן ישנה חשיבות עליונה ומכרעת לרישום הזכויות בהם. בין אם לצורך מניעת טעויות בעתיד ובין אם לצורך קביעה ברורה וחד משמעית שהמקרקעין הללו הם בבעלותנו. על הרישום להיות מהימן בצורה שתבטיח את זכויותיהם הקנייניות של בעלי הזכויות במקרקעין.

כאשר רושמים זכות קניינית במקרקעין היא הופכת לנצחית והיא תמשיך להתקיים ללא הגבלת זמן. הדרך בה הזכות יכולה להשתנות או להתבטל היא רק אם בעל הזכות הסכים להעבירה לאחר, לשנותה או לבטלה.

חשוב מאד לבצע את הליך הרישום באמצעות עו"ד המכיר את ההליך אשר ידאג לבדוק לעומק את מצב הזכויות הנוכחי במקרקעין וידע להתמודד עם קשיים ובעיות שעלולות לצוץ. ברוב המקרים, עוה"ד של הקונה שליווה אותו בהליך רכישת המקרקעין / עסקת המכר ובחתימת ההסכם יהיה גם עוה"ד אשר יבצע את הרישום בטאבו כחלק מהשירות הכולל וכך בעצם ישלים את הליך הרכישה של הנכס.

איך בודקים את מצב הזכויות בנכס?

בכדי לבדוק בכל זמן נתון את מצב הזכויות בנכס מסוים ניתן להפיק "נסח טאבו" באמצעות הזנת פרטי גוש וחלקה (בבניין משותף גם תת חלקה) באתר התשלומים הממשלתי.

נסח הטאבו הוא מסמך המאושר ע"י לשכת רישום המקרקעין המפרט את הזכויות בנכס, וכולל בתוכו את כל הנתונים המופיעים במרשם המקרקעין לגבי אותם מקרקעין. נסח טאבו המופק דרך האינטרנט חתום באמצעות חתימה דיגיטלית וברוב המקרים עונה על הצורך. במקרים בהם נדרשת רמת וודאות גבוהה לגבי אותנטיות הנסח יש להתייצב בלשכת רישום המקרקעין ולהוציא "נסח טאבו מאושר" המגיע חתום ידנית ע"י פקיד בלשכת הרישום.

מהי "הערת אזהרה"?

דנו קודם לכן על רישומים של הערות נוספות בטאבו מעבר לרישום זכויות קנייניות. לרוב מדובר ברישום הערות אזהרה. שכפי שמרמז שמן הן באות להזהיר אדם, העתיד לבצע עסקה, כי בנכס המבוקש כבר מתבצעת עסקה ובכך למנוע ביצוע עסקאות נוגדות (לדוגמא מכירת הדירה לשני אנשים שונים). כל עוד רשומה הערת אזהרה "לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט". יש לשים לב שכן ניתן לבצע רישום של הערות אזהרה סותרות ובמקרה הצורך מי שיכריע לגבי עדיפות הערת האזהרה יהיה ביהמ"ש. מהאמור לעיל נלמד כי כאשר אנו עתידים לבצע עסקה במקרקעין עלינו לבצע רישום של הערת אזהרה לטובתנו אשר תצביע על כך שאנו עתידים לבצע עסקה בנכס ובכך תגן עלינו ותמנע עסקאות כפולות/נוגדות. ישנן הערות נוספות שניתן לרשום מעבר להערת אזהרה כגון הערה על צורך בהסכמה (צורך להסכמת צד שלישי לצורך ביצוע עסקה), הערה על צו של בית משפט, הערה על הגבלת כשרות, הערה על הסכם שיתוף ועוד.

איך רושמים נכס בטאבו?

ראינו שכדי להשלים עסקת בעלות בדירה יש לבצע רישום בטאבו של הזכויות החדשות. כדי לבצע בפועל את הרישום יש להגיש מספר מסמכים לטאבו (רצוי שימולאו ע"י עו"ד):

  1. בקשה לרישום במקרקעין
  2. שטר מכר
  3. אישורי מיסים (מס שבח, מס רכישה ובמקרים מסוימים גם מס רכוש)
  4. אישור עירייה
  5. העתק מקורי חתום של הסכם המכר
  6. נסח טאבו
  7. ואישור על תשלום אגרות

לאחר בדיקת המסמכים ע"י הטאבו ישלח למשרד עו"ד המייצג שטר המכר שהוגש לטאבו חתום ע"י רשם המקרקעין, המהווה אישור על העברת הבעלות ורישומו במרשם המקרקעין.

תתחדשו.

משרדנו מספק ליווי מלא ללקוחותינו החל משלב בחירת הנכס, דרך שלבי המשא ומתן ועריכת ההסכם ועד לרישום הנכס בטאבו וסיום העסקה.

לתיאום פגישת ייעוץ : 03-6017171

סרוסי – נחמיאס, משרד עורכי דין.

 

(!)האמור במאמר אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות המשתמש בלבד. בכל מקרה, השימוש באמור במאמר זה אינו יוצר יחסי עו"ד לקוח בדרך כלשהי, בין משרד עו"ד סרוסי -נחמיאס ובין המשתמש.

(*)מאמרים נוספים

יצירת קשר עם משרדנו

שלחו פרטים בטופס יצירת הקשר או התקשרו עכשיו 03-6017171